Le statut de bailleur privé revient sur le devant de la scène. Une mission d'information parlementaire a été lancée en mars 2025, conduite par la ministre du Logement Valérie Létard, le ministre de l'Économie Eric Lombard et la ministre des Comptes publics Amélie de Montchalin. Cette mission doit faire le point sur le rôle économique du bailleur privé dans le logement des Français. Zoom sur ce que l'on sait actuellement sur ce statut tant attendu par la profession.
Le futur dispositif bailleur privé
La fin du dispositif de défiscalisation Pinel depuis le 31 décembre 2024 a fortement marqué l'immobilier neuf, surtout dans un contexte de tension sur le marché locatif français. C'est dans ce contexte que le Gouvernement a introduit l'idée de créer un nouveau statut de bailleur privé pour permettre aux propriétaires comme aux locataires de trouver des solutions de logement durables.
Pourquoi créer un nouveau statut de bailleur privé ?
Par la création de ce nouveau statut, le Gouvernement souhaite répondre à l'urgence de construire de nouveaux logements tout en protégeant les petits investisseurs. Les investisseurs pourront, grâce à lui, acheter un bien dans le neuf ou dans l'ancien dédié au locatif en élargissant forcément le champ des possibles en matière de biens à acquérir.
L'effet de levier du crédit immobilier, notamment, devrait permettre d'investir à moindre coût. Le montant des mensualités étant supporté par la rente locative (partielle ou totale). Une fois le prêt immobilier remboursé, la rentabilité locative sera d'autant plus intéressante.
Comment fonctionnera le futur statut bailleur privé ?
Le nouveau statut de bailleur privé, tel qu'il se précise dans les discussions gouvernementales, offrirait aux investisseurs un abattement fiscal annuel basé sur la valeur de leur bien et simplifierait les démarches administratives.
💡 Amortissement fiscal
Les propriétaires bailleurs pourraient bénéficier d'une déduction fiscale de la valeur de leur bien :
- → 4% dans l'ancien (contre la réalisation de travaux énergétiques)
- → 5% dans le neuf
Valérie Létard a indiqué que ce dispositif apporterait une visibilité à long terme aux bailleurs, leur permettant ainsi d'amortir leur investissement de manière plus efficace.
Bonus fiscal pour loyers modérés
En contrepartie de l'application de loyers modérés, les propriétaires bailleurs pourront bénéficier d'un bonus fiscal complémentaire, soit un amortissement compris entre 0,5% à 1,5%.
Évolution du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier applicable aux locations non meublées verrait son abattement forfaitaire augmenter à 50% au lieu des 30% actuellement, avec un plafond de recettes rehaussé à 30 000€, doublant ainsi le seuil actuel.
Nouveau plafond pour le déficit foncier
📊 Coup de pouce fiscal majeur
Le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global passerait à 40 000€, contre seulement 10 700€ aujourd'hui.
Exonération à la revente
La revente du bien avec le statut du bailleur privé après vingt années de détention pourrait bénéficier d'une exonération complète d'impôt, qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux.
IFI : exclusion des résidences principales
Les logements loués en tant que résidence principale du locataire seraient retirés du calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière.
Conditions d'éligibilité et engagements
Pour rejoindre les grandes lignes du dispositif, les propriétaires bénéficiant du statut de bailleur privé devront respecter les objectifs de rénovation énergétique. Autrement dit, pour profiter du statut de bailleur privé, ils devront :
- ✓ Obtenir un diagnostic de performance énergétique conforme
- ✓ S'engager dans une charte de bonnes pratiques
- ✓ Respecter le plafonnement des loyers
- ✓ Améliorer le confort d'habitation
L'idée centrale est, en effet, de soutenir les bailleurs privés tout en protégeant les locataires et en modernisant le parc immobilier français.
À partir de quand le statut du bailleur privé sera-t-il opérationnel ?
Le nouveau statut du bailleur privé se précise dans un calendrier bien défini. La mission d'information parlementaire lancée en mars 2025 est pilotée par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson. Cette mission a pour objectif d'étudier et de définir le cadre fiscal et réglementaire permettant de reconnaître le rôle économique des bailleurs privés.
📅 Calendrier prévisionnel
- Mars 2025 : Lancement de la mission parlementaire
- Juin 2025 : Livraison du rapport final
- 2026 : Intégration dans la loi de finances
- 2026 : Entrée en vigueur du statut
Cette démarche comprend des consultations approfondies avec les professionnels du logement ainsi qu'avec les représentants des propriétaires et des locataires. Ces échanges ont pour but d'identifier les mesures les plus adaptées, notamment les mécanismes d'amortissement fiscal inspirés de pratiques existantes en Europe.
Quels seront les avantages du statut bailleur privé ?
Investir dans le neuf comme dans l'ancien
L'uniformisation de la règlementation fiscale permettrait de simplifier le mécanisme de défiscalisation immobilière, en offrant les mêmes avantages aux propriétaires bailleurs dans le neuf et dans l'ancien.
Éviter les périodes de vacance locative
Le statut permettrait d'appliquer des tarifs modérés au loyer et donc, d'éviter au maximum les périodes de vacance locative, en répondant à la demande de logements locatifs des foyers modestes.
Bénéficier d'une visibilité à long terme
Contrairement aux dispositifs précédents comme la loi Pinel (6, 9 ou 12 ans), le statut du bailleur privé serait conçu pour être plus durable, apportant une stabilité fiscale et budgétaire.
Profiter d'un avantage fiscal significatif
Le nouveau statut permettrait d'amortir chaque année la valeur du bien. En réduisant ses revenus fonciers, le bailleur privé pourrait largement baisser sa charge fiscale.
Quels seront les inconvénients du statut bailleur privé ?
Le statut de bailleur privé présentera, a priori, quelques contraintes qu'il est important d'anticiper :
⚠️ Contraintes à respecter
- Charte du logement : Obligations strictes en termes de rénovation énergétique
- Plafonnement des loyers : Respect des obligations sociales
- Performance énergétique : DPE conforme obligatoire
- Lutte contre les passoires thermiques : Accélération des exigences environnementales
Qu'est-ce qu'un bailleur privé ?
Un bailleur privé est une personne privée propriétaire d'un bien immobilier, dont le bien à la location n'est pas encadré par un statut professionnel. C'est la principale différence avec le bailleur social. La mise en location d'un bien par un bailleur privé est régie par un contrat de bail, différent en fonction de la nature du bien (meublé, non meublé).
À savoir : 39% des locataires en France vivaient dans un logement géré par un bailleur privé en 2024, selon les données de l'INSEE.
Conseils pratiques pour se préparer au nouveau statut
-
1
Faites un audit fiscal de votre situation actuelle
Évaluez votre situation patrimoniale et fiscale pour anticiper les opportunités du nouveau statut.
-
2
Planifiez vos travaux de rénovation énergétique
Anticipez les exigences de DPE et maximisez les déductions fiscales sur les travaux.
-
3
Consultez un expert-comptable spécialisé
Un professionnel de l'immobilier vous aidera à optimiser votre stratégie d'investissement.
-
4
Évaluez vos projets d'investissement
Analysez si le neuf ou l'ancien correspond mieux à votre profil et vos objectifs.
-
5
Restez informé des évolutions réglementaires
Suivez l'actualité du dispositif pour adapter votre stratégie en temps réel.
Une question sur l'investissement locatif ?
Nos conseillers vous accompagnent dans votre projet d'investissement immobilier locatif